Aktuelles
Ob Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Coronafolgen – unter dieser Rubrik liefern wir regelmäßig aktuelle immobilienrechtliche Beiträge für die Praxis.
Der lange Schatten „geschwänzter“ Baubesprechungen
Ein fakultativer Bieterausschluss wegen Schlechtleistung gemäß § 6e EU Abs. 6 Nr. 7 VOB/A kann nach der Vergabekammer des Bundes unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit bereits ausreichend damit begründet sein, dass ein Bauunternehmen in einer vorherigen Beauftragung die überwiegende Anzahl von vereinbarten Besprechungsterminen nicht wahrnahm.
WEG: Das Mehrheitsumlaufverfahren – was ist zu beachten und wann macht es Sinn?
23 Abs. 3 S. 2 WEG sieht seit dem WEMoG eine Erleichterung bei der Fassung eines Umlaufbeschlusses vor. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand auch im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. In diesem Fall bedarf es abweichend von § 23 Abs. 3 S. 1 also nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (Allstimmigkeit), die in der Praxis kaum erreichbar ist.
Deckel drauf! Können Wartungskosten an Gemeinschaftsflächen und -anlagen ohne Kostenbegrenzung auf den Mieter umgelegt werden?
Nein, sagt das Kammergericht in seiner Entscheidung vom 01.12.2022 – Az.: 8 U 50/21 und stellt sich damit gegen die Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte.
Keine Aufklärung, kein Lohn? – geht der Unternehmer leer aus, wenn er nicht über das Widerrufsrecht des Verbrauchers aufklärt?
Der EuGH hat nach Vorlage eines Vorabentscheidungsersuchens des Landgerichts Essen mit Urteil vom 17. Mai 2023 – Rs. C-97/22 entschieden: Ein Verbraucher ist von jeder Verpflichtung zur Vergütung der Leistungen befreit, die in Erfüllung eines außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossenen Vertrags erbracht wurden, wenn ihm der Unternehmer die Informationen über die Möglichkeiten des Widerrufs nicht übermittelt hat und der Verbraucher sein Widerrufsrecht nach Erfüllung des Vertrags ausgeübt hat.
Kann es also sein, dass der Verbraucher die gesamte erbrachte Werkleistung des Unternehmers in Anspruch nehmen kann, ohne den Werklohn oder Wertersatz leisten zu müssen, nur weil er nicht über sein Widerrufsrecht aufgeklärt wurde?
BGH weicht die Drei-Angebote-Regel auf
Aufatmen in der Praxis. BGH weicht die Drei-Angebote-Regel auf und trägt damit der Marktsituation Rechnung.
Abberufung des Verwalters
Zur Abberufung des Verwalters enthält das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) seit dem 01.12.2020 zwei sehr praxisrelevante Neuregelungen: der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG) und der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Die Möglichkeit, die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken, sieht die seit dem 01.12.2020 geltende Rechtslage demgegenüber nicht mehr vor.
Der objektüberwachende Architekt und das ausführende Unternehmen haften als Gesamtschuldner – meistens jedenfalls
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 1. Dezember 2022 – VII ZR 90/22 entschieden: Es liegt keine gesamtschuldnerische Haftung vor, wenn zwischen der Leistung des Architekten und des ausführenden Unternehmens keine Gleichstufigkeit der Leistung vorliegt. Die von dem BGH behandelte Sonderkonstellation bietet Anlass die Gesamtschuld einmal zu durchleuchten.
Abrechnungsfrist im Gewerberaummietrecht – was ist wann fällig?
Betriebs- und Nebenkosten, insbesondere die Heiz- und Energiekosten, sind derzeit in aller Munde. So haben sich Bund und Länder im Rahmen der Ministerkonferenz vom 2. November 2022 auf wichtige Entlastungen für kleine bis mittelständische Unternehmen und Haushalte geeinigt. Im Zuge dessen ist u.a. am 19.11.2022 die Dezember-Soforthilfe in Kraft getreten. Die dadurch entstehenden Entlastungen sollen die Vermieter u.a. an die Mieter mit der nächsten Betriebskostenabrechnung weitergeben.
Das gibt wieder einmal Anlass, einen Blick auf die Abrechnungsfristen im Gewerberaummietrecht zu werfen. Wann kann der Gewerberaummieter mit der nächsten Betriebskostenabrechnung rechnen?
W∙I∙R verstärkt das Fachteam Gewerbemietrecht
Gleich zum Jahresbeginn bekommt die Immobilienrechtskanzlei um die Partner/innen Ruth Breiholdt, Christopher Nierhaus, Dr. Jan-Hendrik Schmidt, Carsten Küttner und Bjarne Brummund prominente Verstärkung: – mit Rechtsanwalt Dr. Ulrich Leo gewinnt W∙I∙R einen anerkannten Experten im gewerblichen Mietrecht. Dr. Leo wechselt von einer namhaften nationalen Kanzlei; zu seinen Mandanten zählen größere Unternehmensketten, aber auch Projektentwickler und […]
Vergemeinschaftungsbeschlüsse weiterhin möglich
Auch nach dem WEMoG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Mängelansprüche der Erwerber vergemeinschaften („an sich ziehen“).
Mit Urteil vom 11. November 2022, dessen schriftliche Begründung noch nicht veröffentlicht wurde, hat der 5. Zivilsenat des BGH entschieden, dass …
Neues zur Hybrid-Versammlung und: kommt die reine Online-Eigentümerversammlung?
Es bleibt das ungeliebte Stiefkind des WEMoG: die Hybrid-Eigentümerversammlung. Nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer seit dem 1.12.2020 beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
Vorkaufsrechte – Aktuelle Entwicklungen und Chancen
In nahezu jedem Erwerbsvorgang spielen Vorkaufsrechte mittlerweile eine Rolle. Für institutionelle Investoren handelt es sich wegen der damit einhergehenden Unsicherheiten oft um ein leidiges Thema.
Besteht hier Anpassungsbedarf? Betriebskostenvorauszahlungen in Zeiten steigender Preise
Die derzeit sprunghaft ansteigenden (Energie-) Preise werden in der Gesellschaft mit Sorge betrachtet. Im laufenden Mietverhältnis lohnt sich deshalb für den Vermieter ein Blick auf die Anpassungsmöglichkeiten der Betriebskostenvorauszahlung, um hohen Nachforderungen vorzubeugen, die mit einem Ausfallrisiko behaftet sein könnten.
Pech gehabt, liebes Hochzeitspaar! Die Corona – Hochzeitsentscheidung des BGH
Mit Urteil vom 2. März 2022 zum Aktenzeichen XII ZR 36/21 entschied der für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in einem Fall, dass die Mieter, deren Hochzeitsfeier aufgrund der Corona – Pandemie nicht stattfinden konnte, zur vollständigen Zahlung der Miete für die Veranstaltungsfläche verpflichtet sind. Der BGH knüpft mit dieser Entscheidung an sein viel diskutiertes Corona – Urteil vom 12. Januar 2022 (Az.: XII ZR 8/21) an und nimmt uns mit auf eine Reise in die Sphären der Ermessensfreiheit des im Einzelfall entscheidenden Tatrichters.
Wertersatzanspruch des WEG-Verwalters bei Abweichung vom Ausführungsbeschluss!
Beauftragt ein Verwalter abweichend von einem Beschluss Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum und verlangt die WEG Erstattung geleisteter Zahlungen, sind Gegenansprüche des Verwalters aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht nicht gesperrt. Dies hat der BGH mit einem verwalterfreundlichen Urteil vom 10.12.2021 (V ZR 32/21) so entschieden.
Totgesagte leben länger – die Wiedergeburt der HOAI-Aufstockungsklage
Der Europäische Gerichtshof hat am 14. Juli 2019 in einem von der Kommission gegen die Bundesrepublik Deutschland eingeleiteten Vertragsverletzungsverfahren (Az. C-377/17) entschieden, dass der verbindliche Preisrahmen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (kurz HOAI) gegen die europarechtliche Dienstleistungsrichtlinie verstößt. Der nationale Gesetzgeber hat daraufhin am 1. Januar 2021 eine neue Fassung der HOAI verabschiedet und darin den harten Preisrahmen abgeschafft. Viele sahen darin das Ende sogenannter Aufstockungsklagen, bei denen ein Architekt oder Ingenieur entgegen einer ursprünglichen Vergütungsvereinbarung, die ein Honorar unterhalb der Mindestsätze vorsah, eben diese Mindestsätze von seinem Auftraggeber verlangt.
Umfang der Erhaltungslast einer Untergemeinschaft
In der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft können bezogen auf einzelne Baukörper oder Teile dieser sogenannte Untergemeinschaften gebildet werden. Die jeweilige Untergemeinschaft ist zwar keine eigenständige Wohnungseigentümergemeinschaft. Aber den Eigentümern der Untergemeinschaft kann eine alleinige Verwaltungskompetenz für ausschließlich sie betreffende Angelegenheiten zugebilligt werden, verbunden mit der Auferlegung der diesbezüglichen alleinigen Kostenlast.
Die BGH-Entscheidung in der Gewerberaummiete in der Coronakrise
Die mit Spannung in der Gewerberaummiete erwartete Entscheidung des BGH zum Thema der pandemiebedingten, behördlich angeordneten Betriebsschließungen und deren Auswirkungen auf die Mietzahlungspflicht von Gewerbemietern ist am 12. Januar 2022 ergangen (BGH, Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21, BeckRS 2022, 48) und lässt viele Fragen offen.
Befreiungen von B-Plan-Festsetzungen nun auch ohne neue Bauleitplanung möglich
Das Baulandmobilisierungsgesetz ist am 21.06.2021 in Kraft getreten. Mit ihm wurde auch ein neuer Befreiungstatbestand in § 31 Abs. 3 BauGB geschaffen:
Fröhliche Weihnachten
Ihnen allen ein großes Dankeschön für die gute Zusammenarbeit, das uns entgegengebrachte Vertrauen und das gemeinsame Netzwerk aus Immobilienprofis, dem wir alle miteinander angehören. Wir wünschen Ihnen, Ihren Teams und Ihren Familien eine Frohe Weihnachtszeit, einen Guten Rutsch und ein glückliches Neues Jahr 2022. Bleiben Sie gesund, beharrlich und zuversichtlich. Bitte beachten Sie, dass die […]
Technische Störungen bei der Hybrid-Versammlung – was sind die rechtlichen Folgen?
23 Abs. 1 S. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet eine Befugnis der Eigentümer*innen, durch Beschluss Regelungen über die Online-Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung zu schaffen. Die Beschlusskompetenz ermöglicht die Öffnung der Versammlung für die Online-Teilnahme im Wege der elektronischen Kommunikation. Dabei darf eine Präsenzversammlung nicht durch Beschluss zugunsten einer reinen Online-Versammlung abgeschafft werden.
Lockdown-Schließungen und Gewerbemiete – ein aktueller Stand
Nach wie vor ist das spannendste Thema in der Gewerberaummiete die Frage nach den Folgen des Lockdowns, also der Hoheitlichen Schließungsanordnungen für die Gewerbemietverhältnisse, die durch die Schließungsanordnungen betroffen waren. Innerhalb kürzester Zeit haben sich im Frühjahr 2020 verschiedene Literaturmeinungen dazu entwickelt, wie die Schließungsanordnungen rechtlich zu greifen sind und welche Auswirkungen sie beispielsweise auf die zu zahlende Miete haben.
Neue Möglichkeiten durch das Baulandmobilisierungsgesetz
Am 23.06.2021 ist das Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft getreten. Neben viel diskutierten Eingriffen wie dem Umwandlungsverbot, stärkeren Baugeboten und erweiterten Vorkaufsrechten bringt das Gesetz, wie sein Name vermuten lässt, auch neue Chancen mit sich. Aus den Neuregelungen ergeben sich im Einzelfall erhebliche Entwicklungspotentiale. Wegen der Befristung vieler Regelungen lohnt es sich, den Weg zur Baurechtsschaffung frühzeitig anzugehen.
09.12.2021 – Save the Date für den WIR-Immobilienabend Hamburg
09.12.2021 – Save the Date Art, Form und genauer Zeitpunkt der Veranstaltung werden an die aktuelle Corona-Lage angepasst – entsprechende Aktualisierungen werden hier auf der Homepage bekannt gegeben
Referenten: WIR-Anwaltsteam
Veranstalter: W∙I∙R Breiholdt Nierhaus Schmidt Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB
Drei Neuerungen zum neuen WEG (Gründungsphase, Eigentümerversammlung, Baumaßnahmen)
Im neuen Newsletter des Kanzlei-Kooperationspartners Pantaenius Versicherungsmakler schneidet Rechtsanwalt Dr. Jan-Hendrik Schmidt drei für die Verwalterpraxis wichtige Bereiche des am 1.12.2020 in Kraft getretenen neuen Wohnungseigentumsgesetzes kurz an.
Eigentümerversammlungen: Neues Recht und Corona
Das „neue WEG“ ist zum 1.12.2020 in Kraft getreten. WIR haben bereits in einer Vielzahl von Veranstaltungen darauf hingewiesen, dass „kein Stein mehr auf dem anderen bleibt“. Das reformierte Gesetz wirft viele Fragen auf. Gerichtliche Entscheidungen sind erst im Laufe des Jahres 2021 zu erwarten.
In Eigentümerversammlungen müssen derzeit nicht nur die neuen gesetzlichen Vorschriften berücksichtigt und angewandt werden. Dies ist anspruchsvoll genug. Leider sind auch noch immer die aktuellen Corona-Verordnungen für die Frage maßgeblich, ob und wie Eigentümerversammlungen aktuell durchgeführt werden können. Der „Lockdown“ seit dem 16.12.2020 erlaubt grundsätzlich noch immer die Durchführung von Eigentümerversammlungen. Dennoch bleiben bei der Einladung sowie insbesondere bei der Auswahl des Versammlungsortes Vorsicht geboten.
Zur Durchführung von Eigentümerversammlungen in Corona-Zeiten gibt es bereits gerichtliche Entscheidungen. Diese stellen wir kurz vor:
WEG-Versammlung und Corona – eine Momentaufnahme im Sommer 2020
Auch wenn Präsenzversammlungen in fast allen Bundesländern inzwischen wieder erlaubt sind, bleiben Vollmachtsversammlung und Hybridkonzepte mit virtuellen Komponenten oft die bessere Wahl. Das wird im Interview der Immobilien Zeitung mit den Rechtsanwälten Carsten Küttner und Dr. Jan-Hendrik Schmidt deutlich (IZ Ausgabe 27/2020 vom 02.07.2020). Der Beitrag liefert auch eine Länderübersicht.
Zum TOP „Verwalterneubestellung“ Angebote schon mit Einladung versenden!
Für Wohnungseigentümergemeinschaften ordnet Art. 2 § 6 Abs. 1 CoV-2-Virus-Gesetz an, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Steht demnächst die Bestellung eines neuen Verwalters auf der Tagesordnung, müssen Vergleichsangebote der Amtsbewerber innerhalb der Einladungsfrist versandt werden. Werden sie erst in der Versammlung präsentiert, ist das zu spät und der Bestellungsbeschluss erfolgreich gerichtlich angreifbar! Dies stellt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil heraus. Rechtsanwalt Dr. Jan-Hendrik Schmidt aus unserer WEG-Abteilung erläutert Inhalt und Auswirkungen des Urteils in einem kurzen Videobeitrag im neuen Pantaenius-Newsletter.
WEG und Corona – Wohnungseigentümerversammlungen in Hamburg seit 13.05.2020 wieder erlaubt.
Fast zwei Monate lang war die WEG-Versammlungssaison durch Corona auf Eis gelegt. Jetzt ist die Durchführung von Eigentümerversammlungen in Hamburg wieder gestattet, wenn die gesetzlichen Vorgaben zum Infektionsschutz eingehalten werden, wie Rechtsanwälte Dr. Jan-Hendrik Schmidt und Carsten Küttner der gesetzlichen Neufassung entnehmen.
Bauvertrag und Corona
Die Corona-Pandemie bestimmt weiterhin das öffentliche Leben. Die behördlichen Auflagen und Beschränkungen zum Infektionsschutz können sich vielfach auf den Bauablauf auswirken. Beispielsweise kann sich die Materiallieferung oder der Einsatz von Arbeitskräften aus dem Ausland aufgrund der Grenzschließungen verzögern oder ganz ausbleiben. Mitarbeiter der Bauunternehmen können sich infizieren und müssen dann in Quarantäne bleiben. Schlimmstenfalls ist ein ganzer Betrieb von Quarantäneanordnungen betroffen und stillgelegt. W∙I∙R stellt Fragen zusammen, vor die sich Auftraggeber und Auftragnehmer aus aktuellem Anlass gestellt sehen. Die Rechtsanwälte Christopher Nierhaus und Tom Forster geben Lösungshinweise und erläutern den rechtlichen Hintergrund.