Wohnungseigentumsrecht

Aufatmen in der Praxis. BGH weicht die Drei-Angebote-Regel auf und trägt damit der Marktsituation Rechnung.

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Zur Abberufung des Verwalters enthält das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) seit dem 01.12.2020 zwei sehr praxisrelevante Neuregelungen: der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG) und der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Die Möglichkeit, die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken, sieht die seit dem 01.12.2020 geltende Rechtslage demgegenüber nicht mehr vor.

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Es bleibt das ungeliebte Stiefkind des WEMoG: die Hybrid-Eigentümerversammlung. Nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer seit dem 1.12.2020 beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

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Beauftragt ein Verwalter abweichend von einem Beschluss Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum und verlangt die WEG Erstattung geleisteter Zahlungen, sind Gegenansprüche des Verwalters aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht nicht gesperrt. Dies hat der BGH mit einem verwalterfreundlichen Urteil vom 10.12.2021 (V ZR 32/21) so entschieden.

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In der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft können bezogen auf einzelne Baukörper oder Teile dieser sogenannte Untergemeinschaften gebildet werden. Die jeweilige Untergemeinschaft ist zwar keine eigenständige Wohnungseigentümergemeinschaft. Aber den Eigentümern der Untergemeinschaft kann eine alleinige Verwaltungskompetenz für ausschließlich sie betreffende Angelegenheiten zugebilligt werden, verbunden mit der Auferlegung der diesbezüglichen alleinigen Kostenlast.

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23 Abs. 1 S. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet eine Befugnis der Eigentümer*innen, durch Beschluss Regelungen über die Online-Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung zu schaffen. Die Beschlusskompetenz ermöglicht die Öffnung der Versammlung für die Online-Teilnahme im Wege der elektronischen Kommunikation. Dabei darf eine Präsenzversammlung nicht durch Beschluss zugunsten einer reinen Online-Versammlung abgeschafft werden.

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Das „neue WEG“ ist zum 1.12.2020 in Kraft getreten. WIR haben bereits in einer Vielzahl von Veranstaltungen darauf hingewiesen, dass „kein Stein mehr auf dem anderen bleibt“. Das reformierte Gesetz wirft viele Fragen auf. Gerichtliche Entscheidungen sind erst im Laufe des Jahres 2021 zu erwarten.

In Eigentümerversammlungen müssen derzeit nicht nur die neuen gesetzlichen Vorschriften berücksichtigt und angewandt werden. Dies ist anspruchsvoll genug. Leider sind auch noch immer die aktuellen Corona-Verordnungen für die Frage maßgeblich, ob und wie Eigentümerversammlungen aktuell durchgeführt werden können. Der „Lockdown“ seit dem 16.12.2020 erlaubt grundsätzlich noch immer die Durchführung von Eigentümerversammlungen. Dennoch bleiben bei der Einladung sowie insbesondere bei der Auswahl des Versammlungsortes Vorsicht geboten.

Zur Durchführung von Eigentümerversammlungen in Corona-Zeiten gibt es bereits gerichtliche Entscheidungen. Diese stellen wir kurz vor:

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Auch wenn Präsenzversammlungen in fast allen Bundesländern inzwischen wieder erlaubt sind, bleiben Vollmachtsversammlung und Hybridkonzepte mit virtuellen Komponenten oft die bessere Wahl. Das wird im Interview der Immobilien Zeitung mit den Rechtsanwälten Carsten Küttner und Dr. Jan-Hendrik Schmidt deutlich (IZ Ausgabe 27/2020 vom 02.07.2020). Der Beitrag liefert auch eine Länderübersicht.

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Für Wohnungseigentümergemeinschaften ordnet Art. 2 § 6 Abs. 1 CoV-2-Virus-Gesetz an, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Steht demnächst die Bestellung eines neuen Verwalters auf der Tagesordnung, müssen Vergleichsangebote der Amtsbewerber innerhalb der Einladungsfrist versandt werden. Werden sie erst in der Versammlung präsentiert, ist das zu spät und der Bestellungsbeschluss erfolgreich gerichtlich angreifbar! Dies stellt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil heraus. Rechtsanwalt Dr. Jan-Hendrik Schmidt aus unserer WEG-Abteilung erläutert Inhalt und Auswirkungen des Urteils in einem kurzen Videobeitrag im neuen Pantaenius-Newsletter.

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Fast zwei Monate lang war die WEG-Versammlungssaison durch Corona auf Eis gelegt. Jetzt ist die Durchführung von Eigentümerversammlungen in Hamburg wieder gestattet, wenn die gesetzlichen Vorgaben zum Infektionsschutz eingehalten werden, wie Rechtsanwälte Dr. Jan-Hendrik Schmidt und Carsten Küttner der gesetzlichen Neufassung entnehmen.

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Die Ausbreitung des SARS-CoV-2-Virus hat in Deutschland zu ganz erheblichen Einschränkungen in allen Bereichen des Privat- und Wirtschaftslebens geführt. Dies betrifft auch Wohnungseigentümergemeinschaften, die jetzt und in den kommenden Monaten ihre jährlichen Eigentümerversammlungen abhalten würden. Da Versammlungen auf derzeit unabsehbare Zeit ausgeschlossen sein dürften und die notwendigen Beschlüsse zur Sicherung des Finanzwesens (Wirtschaftsplan 2020, Jahresabrechnung 2019, Sonderumlagen) nicht gefasst werden können, ist der Gesetzgeber mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (CoV-2-Virus – Gesetz) aktiv geworden.

Lesen Sie hierzu unsere Handlungsempfehlungen zur Umsetzung der angeordneten Eilmaßnahmen:

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